Asuntokaupan kuntotarkastus

On suositeltavaa osallistua kuntotarkastukseen ja olla tarkastuksen aikana aktiivinen. Tarkastettavan asunnon omistaja osaa kertoa tarkentavia tietoja, jos tarkastaja tarvitsee lisää tietoa tarkastuksen aikana. Usein myyjä saa myös lisää tietoa asunnon huoltoon ja ylläpitoon, joita voi hyödyntää seuraavassa asunnossa.

Mikäli asunnolla on valittuna kiinteistönvälittäjä, on suositeltavaa, että välittäjä osallistuu tarkastukseen. Näin hänen on helpompi kertoa kuntotarkastusraportista ostajaehdokkaille. Mikäli välittäjä ei osallistu kuntotarkastukseen, on suositeltavaa, että välittäjä on yhteydessä tarkastuksen tehneeseen kuntotarkastajaan ja saa suullisen yhteenvedon keskeisimmistä havainnoista.

Kauppatilanteessa, jolloin ostotarjouksen ehtona on kuntotarkastus, on tärkeää, että kaupan osapuolet osallistuvat kuntotarkastukseen sekä välittäjä on myös paikalla. Kuntotarkastaja osaa kyllä toimia itsenäisesti ostajan ja myyjän kanssa, mutta mikäli tarkastuksella tulee havainto, jolla on vaikutusta kaupan toteutumiseen, on tärkeää, että välittäjä on heti keskustelussa mukana sopimassa kaupan ehtoja. Kuntotarkastaja ei osallistu kaupan ehtojen neuvotteluun.

Ostotarjouksen ehtona ollessa kuntotarkastus on tyypillistä, että ostaja ja myyjä maksavat kuntotarkastuksen puoliksi.

Ennen myynnin aloitusta tehty kuntotarkastus on myyjän maksama, mutta silloin kohde on yleensä hinnoiteltu markkinoille heti ns. oikein perustuen tekniseen kuntoon. Tällöin tyypillisesti asunto menee nopeammin kaupaksi ja paremmalla hinnalla. Mikäli ostaja haluaa kuntotarkastajan kohteeseen ns. ostajan kierrokselle, maksaa tällöin tyypillisesti ostaja tämän lisäpalvelun.

On tilanteita joissa ostaja maksaa kokonaisuudessa kuntotarkastuksen. Tällöin tulee huomioida, että kuntotarkastuksen raportti toimitetaan vain tilaajalle eli ostajalle. Ostaja päättää maksajana raportin jakelustaa, jolloin myyjä ei välttämättä saa raporttia laisinkaan käyttöön.

Kuntotarkastuksella ei ole varsinaista voimassaoloaikaa. Rahoittajalla eli pankeilla voi olla omia sisäisiä ohjeistuksia siitä, kuinka vanha kuntotarkastusraportti kelpaa heille rahoituspäätöksen tueksi. Mikäli myynti on venynyt ja kuntotarkastus raportti tulee ns. päivittä, saa päivitystarkastuksesta alennusta, mikäli ensimmäinen tarkastus on tehty Hopealinna Oy:n toimesta. Alle 12kk vanhan kuntotarkastuksen päivittäminen -50% ja alle 24kk -30% listahinnasta. Päivitystarkastus tehdään yhtä kattavasti tarkastaen kohteessa kuin ensimmäinenkin tarkastus. Raportointi tehdään liitteeksi alkuperäiseen raporttiin.

Kuntotarkastus kannattaa tehdä aina kaupanteon yhteydessä, vaikka epäilyä ei olisi vaurioista, vioista tai puutteista. Myös uudet asunnot kannattaa tarkastuttaa. Kuntotarkastusraportti on myös dokumentti siitä, missä kunnossa asunto on luovutettu ostajalle. Raportti turvaa myyjää tilanteessa, jossa ostaja reklamoi. Tällöin kuntotarkastusraportti on puolueeton dokumentaatio siitä, olisiko ostajan pitänyt tietää virheestä, olisiko virhe ollut havaittavissa vai onko virhe muodostunut ostajan huolto- ja ylläpidon laiminlyönnistä.

Kuntotarkastus ei ole verovähennyskelpoinen palvelu.

Kuntotarkastuksessa tutustutaan tarkastettavan kohteen rakennusteknisiin asiakirjoihin, pää- ja rakennekuviin, LVIS-piirustuksiin, mahdollisiin aikaisempiin tarkastus- ja tutkimusraportteihin.

Kohteen nykyistä omistajaa haastatellaan tarkastettavan kohteen huolto- ja ylläpitohistoriasta, mahdollisista vaurioepäilyistä. Haastattelusta laaditaan kirjallinen dokumentti, joka liitetään kuntotarkastusraporttiin.

Tarkastettava kohde tarkastetaan kauttaaltaan, mahdollisissa ryömintätiloissa- ja yläpohjatilassa käydään, vesikatto tarkastetaan huomioiden turvallisuus, kaikki tilat kartoitetaan pintakosteuden tunnistimella, lattiakaivot, jakotukit, varaajan alustilat, luukut, jne tarkastetaan sekä valokuvataan dokumentaatioksi.

Kuntotarkastuksesta laaditaan kattava valokuvallinen raportti, joka on dokumentti kaupan kohteen kunnosta tarkastushetkellä. Tämä suojaa niin ostajaa kuin myyjä, jos kaupan teon jälkeen kaupan kohteen kunnossa tapahtuu muutos.

Kuntotarkastaja ei ota kantaa kuka maksaa kuntotarkastuksessa tehtyjen havaintojen korjauksista. Ostajan ja myyjän tulee yhdessä sopia havaintojen merkityksestä kaupan toteutumiseen ja tämä on osa kauppaneuvotteluja. Asuntokauppa on kokonaisuus, johon liittyy muutakin, kuin vain kauppasumma. Kaupan kohteen kunto on osa kokonaisuutta, jota kuntotarkastus täydentää. Vaaranvastuu, huolto- ja ylläpito sekä korjauksista tulee ostajan ja myyjän sopia yhteistyössä ja tarvittaessa kirjata asiat edelleen kauppakirjaan yksilöidysti.

Kuntotarkastus on kattava tarkastus kohteen kuntoon ja vaurioepäilyihin. Kuntotarkastuksessa kiinnitetään erityistä huomiota riskirakenteisiin ja riskin paikkoihin. Kuntotarkastuksen sisältöä, laajuutta ja raportointia ohjaa laaja ohjeistus KH 90-00394. Kuntokartoitus on katselmus, jossa arvioidaan mahdollisen tarkastuksen tai kuntotutkimuksen tarvetta kohteeseen. Tällaisia voivat olla asbestikartoitus, kosteuskartoitus tai vauriokartoitus. Kuntotarkastus ja kuntokartoitus eivät ole yhtä laajoja sisällöltään. Asuntokaupan yhteydessä tulee tehdä kuntotarkastus KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Asuntokaupan kuntokartoitus on suppeampi katselmus kohteessa kuin kuntotarkastus.

Rahoittajalla on oikeus vaatia lainan vakuutena olevan kohteen tarkastamista kuntotarkastuksella. Rahoittaja haluaa varmistua kohteen kunnosta sekä saada tietoa mahdollisista tulevista korjaustarpeista. Pankki arvioi kuntotarkastusraportin perusteella lainan hakijan kokonaistaloutta ja mahdollisuuksia huoltaa, ylläpitää ja peruskorjata ostettavaa kohdetta. Lisäksi pankki voi vaatia kuntotarkastuksessa havaittujen jatkotutkimustarpeiden tekemisestä.

Kuntotarkastus on syytä tehdä ennen myyntiin laittamista. Näin kohteen hinnoittelussa on huomioitu myytävän kohteen tosiasiallinen kunto. Ostajaehdokkailla on käytettävissä kohteen tekninen kunto ja ostaja voi jättää tarjouksen oikeilla tiedoilla ilman kuntotarkastusehtoa ostotarjouksessa. Tarjousneuvottelut ovat lyhyemmät ja kaupan ehdoista sovittua mm. vapautuminen, kauppahinnan maksu, voidaan kohteesta tehdä kauppa.

Mikäli kuntotarkastusta ei ole tehty ennen myyntiin laittamista, on ostotarjouksessa tyypillisesti kuntotarkastusehto. Tämän ehdon poistumiseen voi mennä muutama viikko, sillä kuntotarkastuksen ajankohta tulee sopia ja tämän jälkeen menee muutama päivä ennen kuin raportti on laadittu tarkastuksesta. Mahdollisesti kuntoon ja ylläpitoon liittyen voidaan joutua neuvottelemaan edelleen osapuolten välillä.

Ennen myyntiin laittamista tehdyssä kuntotarkastuksessa myyjä saa lisää tietoa, mihin asioihin tulee kiinnittää huomiota huollossa ja ylläpidossa. Myyjä voi näin tehdä tarpeelliset toimenpiteet ennen markkinoille laittamista. Huollettu ja säännöllisesti ylläpidetty kohde on yleensä kiinnostavampi kohde markkinoilla.