Valesokkeli asuntokauppariita -tapaus
Unelmien koti muuttui asuntokauppariidaksi. KH 90-00394 asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje on tarkastustoiminnan keskeisin dokumentti. Kuntotarkastuksen tilaajan tulee saada varmuus, että työ tehdään KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Jos tästä ei ole mainintaa tilausvahvistuksessa tai kuntotarkastusraportissa, suurella todennäköisyydellä asiassa seuraa ongelmia esim. valesokkeli asuntokauppariita – tapaukseksi.
Alla kertomus tilanteesta, jossa unelmien asuntokauppa muuttui valesokkeli asuntokauppa riidaksi, kun kuntotarkastustuksen osalta ei ollut noudatettu suoritusohjetta KH 90-00394 . Tästä aiheutui lopulta asuntokaupan purku. Kertomus perustuu todellisiin tapahtumiin, kuitenkin yksityiskohtia on hieman muutettu, jotta yksityisen suoja säilyy asian arkaluontoisuuden vuoksi.
Ihanneasunto perheelle ilman KH 90-00394
Perhe kahden pienen lapsen kanssa löysi sopivan kodin. Myyjäkin oli teettänyt kuntotarkastuksen asuntokauppaan ennen myyntiin laittoa. KH 90-00394 suoritusohjetta tosin ei ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, eikä perhe edes ollut tietoinen tällaisesta ohjeesta. Kuntotarkastusraportti oli useita kymmeniä sivuja pitkä ja runsaasti valokuvia. Perheen tuttu rakennusmestarikin luki raportin, eikä hänelläkään herännyt epäilystä kuntotarkastusraportin kattavuudesta.
Kaikki palaset tuntuivat loksahtavan mainiosti kohdalleen; Kauppahinta oli sopiva ja kuntotarkastusraportissa ei ollut jatkotutkimussuosituksia. Kaupat tehtiin nopeasti, vain yhden kohdekäynnin perusteella, sillä kävihän korona-aikana asuntokauppa kuumana, eikä aikaa ollut miettiä, sillä ostajia kohteelle olisi varmasti muitakin. Myyjä kertoi lisäksi, että salaojatkin oli uusittu vasta muutamia vuosia aikaisemmin rakennuksen osalle.
Kaupan jälkeiset ongelmat
Kaupat tehtiin ja uuteen kotiin muutettiin. Pian muuton jälkeen rikkoontui vesiputki ja paikalle kutsuttiin remonttimies. Remonttimiehen korjatessa putkirikkoa, kysyi hän perheeltä, että ovatko huomanneet outoa hajua asunnossa. Perhe ajatteli hajun olevan vain talon ominaisuus, eikä näytöllä ollut heidän mielestään haissut mitenkään omituiselta. Remonttimies kertoi perheelle, ettei tämä haju ole kylläkään mikään normaali haju vaan selkeästi mikrobiperäinen haju. Lisäksi remonttimies huomasi heti sisään astuessa rakennuksessa olevan valesokkeli. Tästä ei ollut mainintaa kuntotarkastusraportissa.
Tiedossa olleet riskirakenteet esille vasta asuntokaupan jälkeen
KH 90-00394 ”Riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin, joita kuvataan kohdissa 8 ja 9.”
Perhe säikähti tilannetta ja halusi tutkituttaa tilanteen heti tarkemmin. He ottivat yhteyttä rakennusterveysasiantuntijan eli allekirjoittaneeseen ja sopivat kohteeseen katselmuksen, johon myös myyjä osallistui.
Rakennusterveysasiantuntijana havaitsin kohteessa heti pihalle tullessa valesokkelirakenteen ja rakenteen kuntoa ryhdyttiin tutkimaan tarkemmin. Pinnoilta havainnoiden havaitsin, että sisäverhouslevyt ovat olleet jossakin vaiheessa olleet irrotettuina noin metrin korkeudelta, jolloin myyjä kertoi, että kohteen valesokkelirakennetta on korjattu. Tapauksesta muodostui valesokkeli asuntokauppariita -tapaus.
KH 90-00394 ” Riskihavainto on kyseessä ainakin seuraavissa tapauksissa:
- kun alkuhaastattelussa on tullut esille epäilys tai tieto siitä, että piilossa rakenteen pinnan alla on kosteus- tms. vaurioita tai sellaiseen viittaavaa tai kun asiakirjoissa on tieto tämän tyyppisestä tilanteesta
- kun piirustuksissa esiintyy tai tarkastaja havaitsee tai perustellusti epäilee kohdassa 8 esitetyn riskirakenteen
- jos tarkastuksessa havaitaan viitteitä piilevästä vauriosta”.
Kuntotarkastusraportissa ei ollut mitään mainintaa, että kohteessa on valesokkelirakenne tai että ennen kauppaa olisi kerrottu valesokkelin omatoimisesta korjauksesta. Tarkastuksella haastattelin myyjää valesokkelirakenteen korjauksesta ja kävi ilmi, että myyjä oli omatoimisesti, ilman mitään suunnitelmia ja alan koulutusta, korjannut rakennetta YouTubesta otetuilla ohjeilla. Korjausta ei ollut millään tapaa myöskään dokumentoitu.
Tarkastuksella valesokkelirakennetta avattiin viidestä eri kohdasta. Jokaisessa avauksessa havaittiin, että rakenne on vaurioitunut. Koska tilanne oli riitaisa, otettiin rakenteesta materiaalinäytteet, myös korjatusta rakenteesta. Kaikista näytteistä löydettiin runsas mikrobikasvustoa, myös korjatulla osalla eristeessä oli kasvustoa runsaasti.
KH 90-00394 kohta 7.5. ” Terveellisyyteen (mm. sisäilman laatu) liittyviä ongelmia ja puutteita tulee usein esille jo käyttäjähaastatteluissa. Terveellisyysnäkökohdissa ilmenevissä ongelmissa tulee aina suositella lisäselvityksiä (esim. sisäilmaston kuntotutkimus). Terveydensuojelulaki 763/1994, Asumisterveysohje, Asumisterveysopas.
Kaupan purku sovitellen
Tarkastuksessa myyjä ei ollut halukas purkamaan kauppaa, joten molemmat osapuolet ottivat yhteyttä juristeihin. Laadin kattavan raportin tehdyistä havainnoista tutkimuksista sekä viittaukset ohjeistuksiin sekä määräyksiin. Juristit keskustelivat raportin pohjalta ja saivat aikaan myyjän sekä ostajan välille sovinnon, ilman hankalaa, kallista ja aikaa vievää oikeudenkäyntiprosessia. Kauppa purettiin ja myyjä palautti kauppahinnan ostajille. Rakenteiden avauksista kului vain 3 kk ja ostajat olivat saaneet kauppahinna takaisin. Toki kaupan käynnistä, tutkimuskuluista, juristien palkkiosta aiheutui kuluja, jotka jäivät osapuolten omiksi kuluiksi.
Mitä tästä opimme, kuinka pyrkiä välttämään virheet asuntokaupoilla ?
Kaikki lähti siitä, ettei asuntokaupan kuntotarkastusta ollut tehty asuntokaupan kuntotarkastuksen KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Kuntotarkastuksella ei ollut tuotu valesokkelirakennetta esille eikä sen kuntoon liittyviä epävarmuustekijöitä. Kuntotarkastuksella ei oltu kattavasti havainnoitu rakennuksen pintoja ja osattu esittää riittävän laajasti kysymyksiä kohteen omistajalle rakennuksen kuntoon liittyen. Kuntotarkastajan ammattitaitoa on osata haastatella myyjää niin, ettei annettuihin tietoihin jää epävarmuuksia esim. remonttien laajuudesta.
Myyjä antoi tässä tapauksessa tahallisesti tai tahattomasti virheellistä tietoa ostajille rakennuksen rakenteista ja niiden kunnosta. Myös korjatut vauriot tulee kertoa kattavasti ostajille.
KH 90-00394 on tehty tarkastuspalvelun laadun varmistamiseksi
Kuntotarkastajan työ voi näyttää helpolta, mutta tarkastajalla on suuri vastuu. Tätä vastuuta pitää kunnioittaa ja ymmärtää. Tulee myös ymmärtää, mitä KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti tehtävä kuntotarkastus sisältää ja merkitsee asuntokaupassa. Ja vastaavasti – mitä taloudellista ja henkistä harmia jokin epämääräinen ja huolimattomasti toteutettu kuntotarkastus sekä tästä laadittu raportti voivat asuntokaupassa aiheuttaa.
Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje KH 90-00394 on tehty nimenomaan turvaamaan palvelun laatu ja vähimmäissisällöt. Varmista aina, että ostat vain suoritusohjeen mukaisen tarkastuksen. Tämän tulee olla mainittuna palvelun ostoon liittyvässä tilausvahvistuksessa sekä kuntotarkastusraportissa.
